Vom Wärmeplan zum investierbaren Dekarbonisierungspfad

Die Anhörung zum Wärmeplanungsgesetz zeigt: Wärmeplanung wird zur Infrastruktur-, Finanzierungs- und Investitionsfrage

Die öffentliche Anhörung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie des Deutschen Bundestages zur Änderung des Wärmeplanungsgesetzes am 8. September 2026 war formal vor allem durch die geplante Vereinfachung der Wärmeplanung für Kommunen bis 15.000 Einwohner geprägt. Die sieben Stellungnahmen der Sachverständigen zeigen jedoch, dass die eigentlichen Herausforderungen erheblich weiter reichen. Viele vorgetragene Punkte greifen Aspekte auf, die auf der Townhall-Veranstaltung am 31.08.2026 in der IHK Berlin ausführlich erörtert worden waren:

BDEW, Stiftung Klimaneutralität, Verband der Chemischen Industrie, Bündnis Bürgerenergie, kommunale Spitzenverbände, Greenpeace und Stadtwerke München setzen unterschiedliche Schwerpunkte. Ergänzt man diese Positionen um die von der Berliner Energie und Wärme GmbH (BEW) in das Gesetzgebungsverfahren eingebrachte Stellungnahme, entsteht ein bemerkenswert umfassendes Bild:

Wärmeplanung kann künftig nicht bei der Ausweisung von Versorgungsgebieten enden. Sie muss zu einer belastbaren Grundlage langfristiger Infrastruktur-, Finanzierungs- und Investitionsentscheidungen werden.

Sieben Sachverständige – unterschiedliche Zugänge zur gleichen Transformation

Der BDEW geht über die aktuelle Gesetzesnovelle hinaus. Er fordert eine zeitnahe „große Novelle“ und die Weiterentwicklung der kommunalen Wärmeplanung zu einer integrierten Energieinfrastrukturplanung. Wärme-, Strom-, Gas- und Wasserstoffinfrastrukturen müssten stärker zusammengedacht werden. Zugleich warnt der Verband davor, dass vereinfachte Wärmeplanung zur bloßen Pflichtübung werden könnte. Netzbetreiber und Versorger müssten auch in vereinfachten Verfahren ausreichend beteiligt bleiben.

Die Stiftung Klimaneutralität verlangt eine verbindlichere Methodik und insbesondere eine stärkere sozioökonomische Dimension. Neben Wärmegestehungskosten, Emissionen und technischer Realisierbarkeit sollen die tatsächlichen Umsetzungsbedingungen betrachtet werden. Ausdrücklich genannt werden Mieter-Vermieter-Konstellationen, Wohnungseigentümergemeinschaften und kapitalschwache Eigentümer. Für die Wohnungswirtschaft steckt darin eine zentrale Botschaft: Ein technisch sinnvoller Wärmeplan ist noch kein wirtschaftlich umsetzbarer Dekarbonisierungspfad. Die weiteren Stellungnahmen setzen unterschiedliche Schwerpunkte, die sich in ihrer Bedeutung für Wärmeplanung, Infrastruktur und Wohnungswirtschaft wie folgt zusammenfassen lassen:

Schwerpunkt	Stellungnehmer	Kernaussage / Forderung	Bedeutung für Wärmeplanung und Investitionen	Relevanz für Wohnungswirtschaft
Wärmenetze, Tiefengeothermie & Refinanzierung	Stadtwerke München (SWM)	Langfristige Wärmestrategie basiert auf Ausbau der Fernwärme, perspektivisch überwiegend aus Tiefengeothermie und weiteren erneuerbaren Wärmequellen.	Milliardeninvestitionen mit langen Amortisationszeiten erfordern Planungssicherheit, verlässliche Regulierung und gesicherte Refinanzierung.	Sehr hoch: Förderung, Preisregulierung und Mietrecht müssen so zusammenspielen, dass Netzinvestitionen refinanzierbar und Wärmekosten für den Gebäudebestand tragfähig bleiben.
Umsetzung, Betreiber & Finanzierung	Bündnis Bürgerenergie	Ein ausgewiesenes Wärmenetzgebiet baut noch kein Wärmenetz. Betreiber, Kapital und konkrete Umsetzung müssen frühzeitig mitgedacht werden.	Wärmeplanung muss stärker vom Plan zur Realisierungs- und Betreiberperspektive gelangen. Gemeinschaftliche Nahwärmelösungen können besonders in kleineren Strukturen relevant werden.	Hoch: Entscheidend ist nicht die Gebietsausweisung, sondern ob, wann und durch wen tatsächlich ein Netz entsteht.
Planungssicherheit & kommunale Umsetzung	Kommunale Spitzenverbände	Wärmeplanung benötigt Kontinuität, kommunale Umsetzbarkeit und ausreichende Finanzierung der zusätzlichen Aufgaben.	Regulatorische Veränderungen während laufender Planungen gefährden deren Funktion als Grundlage langfristiger Investitionen.	Hoch: Gebäudeeigentümer benötigen belastbare Planungshorizonte für langfristige Investitionsentscheidungen.
Gasnetzausstieg & Folgekosten	Greenpeace	Schrumpfende Gasnetze bergen ein Kostenrisiko: Fixkosten verteilen sich auf immer weniger verbleibende Anschlüsse.	Neben den Kosten neuer klimaneutraler Systeme müssen auch die Kosten des Verbleibs in fossiler Infrastruktur berücksichtigt werden.	Sehr hoch: Steigende Gasnetzentgelte können Betriebskosten und Warmmieten erhöhen. Der Zeitpunkt des Infrastrukturwechsels wird zur wirtschaftlichen Entscheidung.

Die Berliner Energie und Wärme bringt die Perspektive eines großen Transformationsnetzes ein. Für die wohnungswirtschaftliche Betrachtung verdient die Stellungnahme der Berliner Energie und Wärme GmbH (BEW) besondere Aufmerksamkeit. Berlin verfügt über eines der größten Fernwärmesysteme Deutschlands. Die Frage, wie Wärmeplanung, bestehende Netzinfrastruktur und Dekarbonisierung regulatorisch zusammenpassen, ist deshalb keine abstrakte Planungsfrage, sondern betrifft unmittelbar eine bereits vorhandene großstädtische Wärmeinfrastruktur und deren Transformation.

Die BEW macht insbesondere auf die notwendige Synchronisierung des Wärmeplanungsgesetzes mit europäischen Vorgaben aufmerksam. Unterschiedliche oder nicht ausreichend aufeinander abgestimmte regulatorische Anforderungen können für Betreiber parallele Planungs-, Nachweis- und Veröffentlichungspflichten erzeugen.

Dahinter steht ein grundsätzliches Problem: Ein Wärmenetzbetreiber plant die Transformation seines Erzeugungsportfolios und seiner Netzinfrastruktur über Jahrzehnte. Kommunale Wärmeplanung, nationale Anforderungen an Wärmenetze und europäische Dekarbonisierungsvorgaben müssen deshalb zeitlich und methodisch miteinander kompatibel sein.

Für die Wohnungswirtschaft ist dies unmittelbar relevant: In unversorgten Gebieten bleibt die Wohnungswirtschaft Eigenversorger. Damit kann sie alle Förderungen, die den Versorgern in Milliardenhöhe offenstehen, für zwei Zielstellungen selbst nutzen:

1. Eigene Nahwärmenetze in urban verdichteten Gebieten außerhalb der FW-Gebiete (Einzelfall-Prüfungen)
2. Eigene Nahwärmenetze in Außenbezirken unter Einbezug großer EFH/DHH-Grundstücksbesitzer

Ein großer Gebäudebestand kann seine eigene Dekarbonisierungsstrategie nur dann sinnvoll entwickeln, wenn der Transformationspfad des vorgelagerten Wärmenetzes belastbar ist. Damit entsteht eine gegenseitige Abhängigkeit:

Der Netzbetreiber benötigt langfristig gesicherten Wärmeabsatz – die Wohnungswirtschaft benötigt langfristig belastbare Aussagen über Dekarbonisierung, Verfügbarkeit und Kosten des Netzes. Gerade Berlin zeigt deshalb exemplarisch, dass Wärmeplanung nicht lediglich festlegen kann, wo Fernwärme vorgesehen ist. Sie muss mit dem tatsächlichen Transformationspfad des Netzes verbunden werden.

Tiefengeothermie – als größte unausgeschöpfte Nullemissionsenergie – zeigt, wie dynamisch diese Infrastrukturplanung werden muss. Die Potsdamer Erfahrungen machen zugleich deutlich, welche Rolle Tiefengeothermie in einem solchen System übernehmen kann. Dort ist sie Bestandteil einer langfristigen Fernwärmestrategie. Das Modell zeigt, dass Geothermie nicht lediglich als alternative Wärmeerzeugungstechnologie betrachtet werden darf.

Hier entsteht die Kette:

Wärmequelle → Wärmenetz → Abnehmer → CAPEX → Finanzierung → Refinanzierung → Wärmepreis → Warmmiete.

Geothermie benötigt Wärmeabnehmer. Große Wärmeabnehmer benötigen Netze. Netze benötigen Anschlussdichte und langfristig kalkulierbaren Absatz. Die erforderlichen Investitionen wiederum benötigen Finanzierung und regulatorische Sicherheit.

Closed Loop verändert die zukünftige Geothermie-Landkarte

Zu den klassischen hydrothermalen Anwendungen tritt inzwischen eine technologische Entwicklung, die für zukünftige Wärmeplanungen erheblich werden könnte. Unternehmen wie Eavor und Green Therma entwickeln in Deutschland und Europa  geschlossene geothermische Loop-Systeme, bei denen kein natürliches Thermalwasserreservoir gefördert werden muss. Ein Wärmeträgermedium zirkuliert in einem geschlossenen unterirdischen System und nimmt Wärme aus dem umgebenden Gestein auf.

Wenn dies ankündigungskonform umgesetzt wird, verändert das die Bedeutung des klassischen hydrothermalen Fündigkeitsrisikos. An seine Stelle treten stärker andere Faktoren: Untergrundtemperatur, Bohrbarkeit, Wärmeentzugsleistung, CAPEX und insbesondere die Verfügbarkeit einer ausreichend großen Wärmesenke.

Die Standortfrage verschiebt sich damit von

„Wo finden wir ein ergiebiges Thermalwasserreservoir?“

stärker in Richtung

„Wo bestehen geeignete Untergrundbedingungen und genügend langfristig gesicherte Wärmeabnehmer?“

Das ist für Wärmeplanung von erheblicher Tragweite. Die potenzielle Tiefengeothermie-Landkarte könnte dadurch künftig ganz Deutschland umfassen. Gerade deshalb gewinnt eine bisher wenig beachtete Frage an Bedeutung:

Was geschieht mit Gebäudebeständen außerhalb der heute ausgewiesenen Wärmenetzgebiete?

„Nicht als Wärmenetzgebiet ausgewiesen“ bedeutet nicht automatisch, dass dort langfristig kein Wärmenetz entstehen wird. Netze können erweitert werden. Neue Wärmequellen können Wirtschaftlichkeitsgrenzen verschieben. Quartiere können zusammengeführt werden. Interkommunale Verbünde können entstehen. Großwärmepumpen, Abwärme und perspektivisch auch Closed-Loop-Geothermie können neue Netzkonstellationen ermöglichen.

Für Wohnungsunternehmen entsteht daraus ein Investitionsdilemma

Wer heute erhebliche Mittel in eine dezentrale Wärmeversorgung investiert, könnte wenige Jahre später feststellen, dass ein erneuerbares Wärmenetz bis zum eigenen Bestand erweitert wird.

Wer dagegen auf ein möglicherweise kommendes Wärmenetz wartet, riskiert die Verzögerung notwendiger Dekarbonisierungsinvestitionen. Die einfache Unterscheidung

Wärmenetzgebiet / kein Wärmenetzgebiet

reicht deshalb für langfristige Investitionsentscheidungen nicht aus. Erforderlich sind ergänzende Aussagen über Wahrscheinlichkeit, Zeithorizont und Entwicklungsperspektive einer leitungsgebundenen Wärmeversorgung. Wärmeplanung darf nicht an Gemeindegrenzen enden. Dasselbe gilt für die räumliche Betrachtung.

Wärmequellen orientieren sich nicht an Gemeindegrenzen. Eine geothermische Anlage kann wirtschaftlich interessant werden, wenn mehrere Wohnquartiere, kommunale Liegenschaften, Gewerbebetriebe und gegebenenfalls Nachbarkommunen gemeinsam als Wärmesenke betrachtet werden. Closed-Loop-Systeme verstärken diese Logik zusätzlich, weil der vorhandene Wärmebedarf selbst stärker zum Standortfaktor werden kann. Damit verändert sich die Planungsfrage von

„Welche Wärmeversorgung passt zu dieser Kommune?“

zu

„Welche regionale Infrastruktur verbindet wirtschaftlich erschließbare Wärmequellen mit langfristig vorhandenen Wärmeabnehmern?“

Die kommunale Wärmeplanung muss deshalb perspektivisch stärker zu einer interkommunalen Wärmequellen- und Infrastrukturplanung weiterentwickelt werden.

Die Wohnungswirtschaft braucht mehr als eine farbige Wärmeplankarte

Aus den Stellungnahmen lässt sich damit eine Investitionskette ableiten, die für Wohnungsunternehmen entscheidend ist:

Wärmequelle
→ Infrastruktur
→ Betreiber
→ CAPEX
→ Förderung und Finanzierung
→ Netz
→ Refinanzierung
→ Wärmepreis
→ Mietrecht
→ Warmmiete
→ Investitionsentscheidung.

Erst wenn diese Kette betrachtet wird, entsteht aus einem Wärmeplan ein belastbarer Dekarbonisierungspfad.

Gerade die Verbindung zwischen Netzbetreiber und Wohnungswirtschaft wird dabei bislang unterschätzt. Ein Wärmenetz benötigt langfristige Anschluss- und Absatzperspektiven. Ein Wohnungsunternehmen benötigt umgekehrt Sicherheit darüber, wann ein Netz zur Verfügung steht, wie es dekarbonisiert wird und in welcher wirtschaftlichen Größenordnung sich der Wärmebezug entwickeln kann.

Praxis und Gesetzgebungsdebatte nähern sich an

Dass diese Fragen nicht nur theoretisch sind, zeigte auch die Townhall von CO2zero und IHK Berlin am 31. August 2026. Dort wurde Tiefengeothermie bereits im Zusammenhang mit Wärmenetzen, Finanzierung, Risikoabsicherung und wohnungswirtschaftlicher Integration diskutiert. Die Bundestagsanhörung und insbesondere die Stellungnahmen von SWM und Berliner Energie und Wärme zeigen nun, dass dieselben Schnittstellen zunehmend auch die regulatorische Diskussion bestimmen.

Die Praxisdiskussion ist damit sehr nah an der aktuellen gesetzgeberischen Fragestellung – ohne dass die offenen Probleme bereits gelöst wären.

Fazit: Aus Wärmeplanung muss Investitionsplanung werden

Die sieben Anhörungsstellungnahmen und die ergänzende Position der Berliner Energie und Wärme zeigen aus unterschiedlichen Blickwinkeln dasselbe strukturelle Problem: Planung allein schafft noch keine Wärmewende.

Ein ausgewiesenes Wärmenetzgebiet braucht Wärmequellen, Betreiber, Finanzierung und Abnehmer. Ein bestehendes Wärmenetz benötigt einen belastbaren Transformationspfad. Und Wohnungsunternehmen benötigen Aussagen über Verfügbarkeit, Zeithorizont, Wärmepreis und die daraus resultierenden eigenen Investitionen. Hinzu kommt die technologische Dynamik. Die entscheidende Frage lautet künftig nicht allein:

Welche Wärmeversorgung sieht der Wärmeplan heute für ein Gebiet vor?

Sondern:

Welche Wärmequellen, Netze, Betreiber- und Finanzierungsstrukturen müssen heute vorbereitet werden, damit daraus bis 2045 ein technisch belastbarer, finanzierbarer und für die Wohnungswirtschaft bezahlbarer Dekarbonisierungspfad entsteht?

Erst dann wird aus kommunaler Wärmeplanung tatsächliche Infrastruktur- und Investitionsplanung.